Os prós e os contras de comprar um imóvel novo

Antes de comprar um imóvel na planta ou um novo pronto para morar veja quais são as suas vantagens e desvantagens

EXAME

Imóvel novo é mais compacto e mais caro, mas pode ter maior área de lazer e ser mais adequado às necessidades atuais

 O preço de um imóvel corresponde ao tamanho da dor de cabeça que ele pode trazer caso o comprador faça uma má escolha. Por isso, o cheirinho de tinta fresca e o piso intacto não devem ser os únicos critérios para a escolha de um imóvel novo em detrimento de um usado. Alguns prós e contras devem ser pesados para que o comprador avalie se realmente vale a pena comprar um apartamento novo, seja pronto para morar ou na planta. Veja a seguir algumas vantagens e desvantagens da compra de imóveis novos: 

Vantagens

Adequação do imóvel às necessidades atuais 

Carlos de Azevedo Antunes, sócio-diretor do escritório MCAA Arquitetos explica que os imóveis novos são projetados levando em consideração algumas das principais exigências dos compradores na atualidade. “Os projetos novos são mais bem equacionados, aproveitam melhor o espaço e se adequaram às mudanças sócio-culturais dos últimos anos. Eles têm uma varanda grande, por exemplo, não têm mais quarto de empregada - já que eles não são mais tão necessários -, e alguns chegam a ter três vagas de garagem, enquanto alguns antigos não têm nenhuma ”, afirma.

Ele acrescenta que os imóveis novos também possuem uma estrutura elétrica mais adequada, com mais tomadas e uma capacidade de carga elétrica maior do que os antigos, que não foram projetados para suportar a quantidade de equipamentos eletrônicos que costumam ser usados hoje. Além disso, os imóveis novos também possuem fiação mais adaptada e condições que facilitam a instalação de ar condicionado, enquanto alguns imóveis mais velhos não permitem nem mesmo que o equipamento seja instalado. 

Imóveis novos podem ter mais dormitórios, ainda que sejam mais compactos

Segundo Antunes, ainda que pelo preço de um imóvel novo seja possível comprar um imóvel usado com uma área maior, os imóveis novos possuem uma distribuição mais adequada, por exemplo, para quem busca um imóvel com mais dormitórios. “Os imóveis antigos têm compartimentos muito amplos, mas um apartamento usado de 90 m², por exemplo, terá só dois dormitórios. Hoje, um apartamento novo com essa área chega a ter quatro dormitórios”, afirma Antunes.

Maior segurança

Pelo fato de se adequarem mais à realidade atual, os projetos de imóveis novos também costumam ser feitos com uma preocupação maior em relação a questões de segurança. “Hoje um projeto já é feito pensando nas cidades violentas que temos. O posicionamento da guarita costuma ser mais seguro, há um maior controle de acesso ao prédio, dois portões, a altura dos muros é diferente e a visibilidade de fora para dentro é menor”, explica o sócio do MCAA Arquitetos.

Possibilidade de personalização do imóvel

Algumas construtoras e incorporadoras têm investido na personalização de imóveis desde as plantas. Elas oferecem ao comprador, por exemplo, a possibilidade de optar na fase de projeto por diferentes tipos de acabamento e também por diferentes desenhos de planta. Alguns empreendimentos de alto padrão, inclusive, oferecem uma personalização mais completa, permitindo ao proprietário decidir todos os detalhes da obra e ainda designar um arquiteto para acompanhar o processo.

Menos gastos com manutenção

Despesas com manutenção sempre podem ocorrer, mas um imóvel novo, por ter menos tempo de uso, tem menos chances de gerar algum tipo de despesa mais alta. Além disso, mesmo que algum problema apareça, o proprietário conta com algumas garantias que cobrem eventuais prejuízos nos primeiros anos do imóvel.

Conforme explica o assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), João Bosco Brito, existem três tipos de garantia da construtora na compra de imóveis novos, que são previstas pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil. “A primeira garantia é válida por 90 dias e cobre gastos com pequenos defeitos, como problemas em uma válvula sanitária, torneira, porta, janela, piso e outros pequenos defeitos que podem ser consertados de imediato”, diz. 

A segunda garantia, válida por um ano a partir da entrega das chaves, cobre prejuízos com defeitos ocultos, como vazamentos, problemas de encanamento e outros que não tenham sido gerados pelo mau uso do morador. E a terceira garantia, válida por cinco anos, cobre problemas que afetam a solidez e a segurança do imóvel. São falhas graves, como comprometimento da estrutura, alagamento do subsolo e risco de queda do elevador.

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Maiores áreas de lazer

Os imóveis novos costumam ter áreas de lazer mais equipadas que os imóveis antigos, o que pode ser muito interessante para quem tem filhos. Esses condomínios trazem não só piscinas e salões de festas, como alguns prédios mais antigos, mas também espaços como playground, academia, salão de jogos, sala de informática, piscina aquecida e, em alguns casos, até mesmo salão de beleza, padarias e lojas. 

Mas, dependendo do perfil do comprador, a área de lazer pode não ser um diferencial. “É preciso avaliar até que ponto isso é importante. Para um casal com filhos pode ser, mas para um homem solteiro não. E em muitos casos a área é insuficiente para quem faz um uso pesado e não substitui a academia ou o clube”, afirma Luiz Calado, autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”. 

Condomínio pode ser mais barato, mesmo com maior área de lazer 

Apesar da maior área de lazer, os condomínios de prédios novos tendem a ser mais baratos porque costumam ter mas unidades do que prédios antigos, o que aumenta o rateio das despesas. “Um apartamento mais antigo tem muitas vezes apenas 12, 13 andares e poucas unidades por andar”, afirma Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Segundo Anauate, nos prédios antigos, a menor divisão das despesas, os maiores custos de manutenção e a folha de pagamento carregada, pelo maior tempo de casa dos funcionários, pesam mais na taxa condominial do que a manutenção de uma área de lazer mais equipada. A área de lazer só causa um aumento significativo  nos gastos nos casos de condomínios-clube, que têm um quadro grande de funcionários. 

No entanto, os condomínios de prédios novos podem ter um alto custo nos primeiros meses após o lançamento, ou em alguns casos, podem começar com custos baixos e sofrer aumentos gradativos. “A taxa condominial do imóvel novo é formada por uma estimativa dos custos. Por isso, às vezes o custo inicial pode ser mais baixo e depois ter um aumento. E em outros casos, o condomínio pode ser mais caro incialmente porque algumas construtoras incorporam no rateio coisas que ela não pagou”, afirma Anauate.

Dependendo do contrato, o imóvel novo pode já vir com as áreas comuns decoradas e equipadas. Mas, alguns podem repassar o valor desses gastos para o morador. Por isso, é importante ler atentamente o memorial descritivo do imóvel para entender se essas despesas poderão ser incluídas ou não na taxa condominial.

Ainda que essas despesas elevem a taxa, no longo prazo, de forma geral, o condomínio novo é mais barato. “Ainda que o condomínio novo tenha mais área de lazer, grosso modo o prédio antigo tem custos mais elevados por ter poucas unidades, funcionários antigos, que possuem salários maiores, e obra de manutenção caras, como de recuperação de fachada ou de revisão de instalações elétricas, diz o diretor da Aabic.

Desvantagens

Riscos de atraso na entrega das chaves

Atrasos são bastante comuns para quem compra imóveis na planta, e podem ser extremamente prejudiciais. “O atraso pode ser desesperador, como quando a pessoa vive de aluguel e precisa desocupar o imóvel pois seu contrato está acabando. O imóvel novo é uma grande incerteza", afirma Luiz Calado.

Uma pesquisa realizada pela AMSPA no ano de 2012 mostrou que na cidade de São Paulo foram registradas 2.748 reclamações de mutuários em relação às construtoras, sendo que 46% dos reclamantes deram entrada na Justiça, totalizando 1.264 processos. Um aumento de 25% nas queixas e um crescimento de 32,4% nos processos em relação a 2011. Dessas reclamações 70% foram relacionadas a atrasos.

Segundo João Brito, assessor jurídico da entidade, a melhor maneira de evitar os atrasos é verificar os precedentes da construtora. “O ideal é que o comprador verifique se a construtora já fez outros prédios na cidade e visite esses prédios para checar com moradores se a construtora entregou a chave no prazo”. Ele também sugere que seja verificado no site do Tribunal de Justiça se existem processos contra a empresa. 

Risco de entrega do imóvel com características diferentes do que fora previsto

A entrega de cômodos com áreas menores do que o previsto, a falta de alguns itens do acabamento, ou o uso de materiais com qualidade inferior ao que fora previsto no memorial descritivo do imóvel são alguns dos problemas que compradores de imóveis na planta encontram. 

Por isso, segundo João Brito, antes de comprar o imóvel, além de se informar sobre a procedência da construtora, o comprador deve avaliar profundamente o memorial. E na hora de visitar o apartamento, ele recomenta que o comprador faça a visita acompanhado de alguém que tenha conhecimento técnico sobre imóveis para checar se as medidas dos cômodos do decorado condizem com o memorial, para observar se a disposição da planta é boa e se a unidade a ser comprada ficará bem localizada.

Gastos com acabamento

Segundo especialistas, desconsiderando os móveis, os gastos com o acabamento do imóvel - que incluem a instalação de pisos, iluminação, aquecedores, armários, etc. - chegam a custar, no mínimo, 20% do valor do imóvel. 

Por isso, é crucial avaliar quais serão os gastos com o acabamento antes de fechar o negócio. Mais uma vez, a orientação é ler atentamente o memorial descritivo, que mostrará o que estará incluído no imóvel na entrega. E o comprador também não deve se influenciar pelo apartamento decorado, que possui muitos itens que não são são incluídos no contrato e é montado com o que há de melhor para impressionar os visitantes.

Maior custo de aquisição

Especialistas em imóveis afirmam que o imóvel novo, via de regra, possui um custo maior do que o imóvel usado. “A diferença de preço é muito grande e o imóvel usado sempre é bem mais barato. Um apartamento vendido por 600 mil reais tem o mesmo tamanho e as mesmas acomodações de um de 400 mil reais usado no bairro do Paraíso, em São Paulo, por exemplo”, afirma Brito.

Guilherme Torres, sócio-fundador do escritório de arquitetura Studio Guilherme Torres, afirma que prefere os imóveis usados e sempre recomenda a clientes e amigos a compra de um usado em vez de um novo, sobretudo pela maior área e menor preço. “Um imóvel novo tem um alto valor com uma área menor. Traçando um paralelo econômico entre os dois, o antigo quase sempre sai ganhando”, diz. 

Menores áreas

Segundo Guilherme Torres, os imóveis antigos costumavam ser concebidos a partir de projetos mais espaçosos. “Os imóveis novos sofreram diminuição de área, diminuição de pé direito, diminuição da insolação, porque têm janelas menores, seus corredores são mais enxutos e algumas vezes seu acabamento tem qualidade inferior porque as construtoras querem vender mais e mais”, diz.

Mesmo com menos banheiros e varandas menores, Torres afirma que de certa forma os imóveis antigos têm a mesma “planta burguesa” dos novos, com sala de estar, sala de jantar, dormitórios e área de serviço. “Algumas invenções dos imóveis novos não foram feitas pensando no cliente. A varanda, por exemplo, é uma área inventada para que a empresa venda parte do imóvel como área aberta, o que faz o prédio ficar maior, com custos menores para a construtora. Mas nem sempre a varanda é importante”, diz.

Localização 

O sócio da MCAA Arquitetos é entusiasta dos imóveis novos, mas admite que em termos de localização muitas vezes eles perdem para os antigos. “Em bairros muito bem localizados, como Higienópolis e Jardins, em São Paulo, a grande maioria dos apartamento é usada. Localizações boas geralmente já estão bem adensadas”, diz.

Ele acrescenta que antes havia uma competição grande entre o mercado de imóveis novos e usados, o que já não existe mais. “Hoje é uma questão de escolha. Existem tantas ofertas que a escolha depende do modo de vida do comprador. Se ele quer morar em um bairro central e ter mais espaço, ele vai morar em um antigo, mas se ele tem criança pequena, pode preferir a área de lazer maior do imóvel novo", conclui.