Comprar um apartamento é um momento quase mágico para muitas pessoas. Afinal, é garantir a casa própria tão sonhada por toda a vida.
Mas, antes de dar um passo tão importante, tanto quem está comprando pela primeira vez, quanto quem já está no segundo ou terceiro imóvel, deve ficar atento e seguir algumas dicas que podem ajudar a evitar problemas depois, afinal, não há compromisso financeiro maior do que este.
1 – Em primeiro lugar, defina o valor do seu investimento e quais serão as origens dos recursos. Ou seja, se o pagamento será `a vista, sinal ou escritura, financiamento direto com a construtora, financiamento através do SFH, o Sistema Financeiro da Habitação, consórcios e outros. Para cada caso, existe uma forma mais interessante de fechar negócio:
- Se for direto com a construtora ou por consórcio, o ideal é uma compra programada, em que o comprador não tem a necessidade imediata do uso do imóvel.
- Se for fazer o financiamento direto com a construtora, será necessário dar um pequeno valor de entrada e o resto será parcelado no decorrer da obra. Fique atento! Nesta fase não serão cobrados juros, apenas a correção do índice do CUB (Custo Unitário Básico) medido pelo Sinduscon (Sindicato da Industria da Construção) e/ou INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Em média, levam 3 anos para entrega das “chaves”, e 30% do valor é parcelado até entrega de “chaves”, 20% com recursos próprios na entrega das “chaves” e 50% financiados diretos com a construtora e/ou através do SFH, onde também é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Já na fase, pós “chaves”, se financiado direto com a construtora, incidirá sobre o saldo devedor, juros de 1% ao mês, mais correção através do IGP-M (Índice Geral de Preço Mercado). Se direto com o banco através do “SFH”, juros médios de 10% ao ano, dependendo do valor financiado, mais correção através da TR (Taxa de Referência). O prazo do financiamento pode ser de até 30 anos, e as prestações são pagas através do sistema “SAC”. São decrescentes, mês a mês, o que possibilita fazer uma projeção desde a primeira até a última prestação, assim, o comprador tem uma idéia do custo do valor financiado.
- Se optar pelos consórcios, é importante saber como funciona. Nesse caso, o maior atrativo é o custo final, onde o comprador paga uma taxa de administração, que gira em torno de 17% a 20%, mais as parcelas mensais. Não é cobrado juros. O valor da cota é atualizado enquanto não é contemplada. A cota pode ser contemplada por sorteio e/ou por lance. Uma vez a cota contemplada, o adquirente vai ao mercado escolher o imóvel dos seus “sonhos”.
- Financiamentos através do “SFH” (Sistema Financeiro da Habitação) e/ou com recursos próprios, permite a posse e o uso imediato do imóvel.
2 – Depois desse primeiro passo, com o valor do seu investimento e a forma de pagamento definidas, o comprador vai ter muito mais facilidade para encontrar o imóvel dos seus “sonhos”, procurando uma imobiliária conceituada, no bairro em que pretende adquirir o seu imóvel.
- Na imobiliária procure profissionais competentes, aptos a esclarecer todas as suas dúvidas e a ajudar a identificar o imóvel que pretende comprar. É importante conferir se tanto a imobiliária, quantos o corretores que trabalham na mesma, são credenciados ao CRECI-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis).
3 – Na hora de escolher o seu imóvel é fundamental considerar a localização e a proximidade com as facilidades oferecidas pelo bairro, como escola, supermercados, farmácias, padarias, transporte, etc. O ideal é ter tudo próximo, mas não na rua em que vai morar. Não se esqueça também de conhecer as condições das ruas, se acontecem feiras livres ou se ocorrem problemas com a chuva. Evite transtornos no futuro!
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4 – Ao assinar o contrato de compra e venda, é obrigação dos vendedores apresentarem as certidões instrumentárias previstas na Lei 7433/85 e regulamentadas pelo Decreto 93240/86, comprovando a transparência da negociação e que não há nenhum impedimento de ordem legal para a sua concretização.
São elas:
DO IMÓVEL
A) – Titulo de propriedade devidamente registrado junto ao Oficial do Registro de Imóveis desta Capital;
B) – Certidão de propriedade atualizada, com negativa de ônus reais, a ser expedida pelo oficial do registro de imóveis desta Capital;
C) – Certidão negativa de tributos imobiliários, a ser expedida pela Prefeitura do Município desta Capital;
D) – Certidão de pagamento das parcelas dos exercícios de 2003, 2004 e 2005, da taxa de resíduos sólidos domiciliares (Taxa do Lixo), a ser expedida pela Prefeitura do Município desta Capital;
E) – Notificação do imposto predial territorial urbano (IPTU) do exercício atual, com as parcelas vencidas devidamente quitadas;
F) – Últimos comprovantes de pagamentos da Sabesp (águas e esgoto); da
Eletropaulo (energia elétrica); dos encargos do condomínio; da Comgás (consumo de gás);
G) – Declaração quanto a inexistência de débitos do condomínio, assinado pelo Sindico, com firma reconhecida, e cópia autenticada da ata de sua eleição (no caso de apartamento)
PESSOAIS DOS VENDEDORES
A) – Certidão negativa forense dos distribuidores cíveis e da família;
B) – Certidão negativa forense dos executivos fiscais das Fazendas Estadual e Municipal;
C) – Certidões negativas dos 10 (dez) Cartórios de Protestos da Capital;
D) – Certidão negativa forense da Justiça do Trabalho;
E) – Certidão da Junta Comercial do Estado de São Paulo (JUCESP), do contrato social consolidado, no caso de pessoa jurídica;
F) – Certidão negativa forense de Falências e Concordatas no caso da pessoa jurídica;
G) – Certidão negativa forense do Distribuidor da Justiça Federal;
H) – Certidão negativa da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, conjunta com a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais;
I) – cópias autenticadas das cédulas de identidade, dos cartões dos CPFs, da certidão de casamento, e comprovante de residência;
Na eventualidade de qualquer das certidões serem apresentadas com fatos positivos, esta deverá ser acompanhada da respectiva certidão de objeto e pé e/ou esclarecedora, ou cancelamento de protesto.
Não deixe de conferir todos os documentos e ficar atento à todas essas dicas. Assim, depois de adquirir o imóvel será só aproveitar a sua casa própria, sem surpresa desagradáveis.
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