Com o crédito imobiliário ainda abundante, muita gente se sente tentada a realizar o sonho da casa própria o quanto antes. Mas especialistas em finanças costumam alertar para o fato de que nem sempre o melhor negócio é escolher a prestação que cabe no bolso. Quem deseja comprar um imóvel deve perder algum tempo considerando pelo menos duas questões cruciais. Primeira: morar de aluguel poderia ser mais interessante? E segundo: o financiamento é realmente necessário?
Comprar X Alugar
1. Tempo de permanência
Antes de se apressar a comprar um imóvel pela prestação mais palatável, há que se considerar se, pelo menos naquele momento, a compra é o que mais convém. Por mais execrada que seja a prática de viver de aluguel (“dinheiro jogado fora” para muitos), financeiramente pode ser muito mais interessante, dependendo do perfil da pessoa.
Especialistas em mercado imobiliário ainda não conseguiram concordar sobre se há ou não uma bolha imobiliária em formação no Brasil. Mas muitos já apontam para a possibilidade de os preços subirem cada vez menos e alcançarem a estabilidade. Para quem tem perspectiva de estabilização ou mesmo de queda de preços no mercado imobiliário, o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (IBEF), Luiz Calado, dá a dica:
“Nesse cenário, se você pretende ficar menos de sete anos no imóvel, não vale a pena comprar”, diz o economista, que também é autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”. Para quem pode ser transferido para outro estado ou país a qualquer momento ou quer se sentir livre para buscar um novo emprego em um local distante, essa imobilidade pode mesmo ser bem desinteressante. Mas é claro que esse raciocínio perde força se a expectativa em relação aos preços for de forte valorização ao longo da próxima década.
2. A vantagem financeira do aluguel
Calado lembra ainda que muita gente vê o aluguel como vilão, mas financeiramente, pagar aluguel pode ser muito mais interessante. Isso porque os aluguéis atualmente correspondem a percentuais baixos dos valores dos imóveis. Em São Paulo, por exemplo, os locatários pagam apenas 0,57% do valor do imóvel todo mês. Isso corresponde, por exemplo, a um aluguel de 2.850 reais por um imóvel de 500.000 reais.
Esse percentual é menor que o rendimento líquido mensal dos títulos públicos atualmente, e até mesmo da caderneta de poupança. “Se você estiver pagando menos de 1% do preço do imóvel, com a Selic atual, está muito bom”, considera o economista. Nesse caso, uma pessoa que tivesse 400.000 reais aplicados no Tesouro Direto poderia, com uma rentabilidade líquida de 0,75% ao mês, pagar seu aluguel, e ainda sobrariam 150 reais todo mês.
Caso decidisse comprar um imóvel com suas reservas, essa pessoa teria que baixar o padrão de vida para arcar com uma propriedade mais barata, e ainda imobilizaria seu capital. Se precisasse do dinheiro com urgência, teria de vender o bem às pressas, correndo o risco de fazer um mau negócio.
Para não se descapitalizar, a mesma pessoa poderia obter um financiamento e comprar um apartamento de 500.000 reais. Com uma entrada de 50.000 reais, sobrariam ainda 350.000 reais aplicados, com um rendimento de 2.625 reais ao mês. No prazo de 30 longos anos e com a taxa de juros atualmente praticada pela Caixa (10,93% ao ano), a primeira prestação ultrapassaria os 5.000 reais. As parcelas só se tornariam menores que o aluguel de 2.850 reais a partir do 284º mês. E só ficariam menores que o rendimento da renda fixa a partir do 303º mês.
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3. Liberdade X Manutenção X Riscos
Afora o tempo de permanência e as questões matemáticas, há que considerar também outras questões mais práticas. Quem deseja montar a casa dos sonhos certamente vai preferir comprar, pois poderá fazer as modificações que quiser no imóvel. Ao mesmo tempo, mesmo que a pessoa se mude, o imóvel pode se tornar uma fonte de renda com aluguéis no futuro ou até ser vendido com um bom lucro.
A favor do aluguel, porém, contam ainda outras circunstâncias. A primeira delas são os custos de manutenção reduzidos em relação ao imóvel próprio. “Dependendo do prédio e da frequência com que os condôminos costumam reformá-lo, o custo com manutenção, que recai sobre o proprietário, pode não ser irrelevante”, lembra Luiz Calado.
Em segundo lugar, imóveis não são investimentos de sucesso certo. Eles podem desvalorizar, ou então valorizar num ritmo menor que o do mercado. Além disso, o ganho com aluguel pode não valer o risco. Recente reportagem de EXAME.com mostrou que, na opinião de William Eid Jr., coordenador do Centro de Estudos em Finanças da EAESP-FGV, aluguéis que correspondem a menos de 0,6% do valor do imóvel praticamente inviabilizam esse tipo de investimento. Afinal, o mesmo valor imobilizado nesse tipo de bem poderia ter sido aplicado em renda fixa com um rendimento maior, bem menos risco e mais liquidez.
E ao contrário dos preços dos imóveis, os valores dos aluguéis esbarram numa barreira de crescimento bastante clara: a renda dos brasileiros. Antes que eles subam de maneira exorbitante, beneficiando os proprietários, o valor dos imóveis vai se ajustar para baixo.
Poupar X Financiar
Se depois de pesados todos esses fatores ficar decidido que a compra é mesmo o mais interessante, é preciso passar para a segunda etapa do raciocínio: é mais vantajoso entrar no financiamento ou poupar ao mesmo tempo em que se paga aluguel até atingir o valor necessário para quitar o imóvel à vista? A bem da verdade, é muito difícil fazer essa conta, pois para ela dar certo é preciso estimar a taxa média de reajuste do valor do aluguel e a valorização média do imóvel desejado durante o longo período de um eventual financiamento – em geral, de 15 a 30 anos.
Mas, de modo geral, uma coisa é certa: entrar no financiamento vale a pena quando o preço do imóvel desejado é mais baixo. À medida que o valor do imóvel aumenta, diminuem as vantagens do crédito e aumentam as da poupança. Por exemplo, quem deseja um imóvel de alto padrão e puder esperar deve considerar poupar e investir, pois em alguns anos poderá pagar pelo bem à vista. Já quem estiver mais inclinado a buscar moradia na faixa dos 300.000 reais deve optar pelo financiamento.
A explicação para isso é simples. O professor de finanças da USP Rafael Paschoarelli fez simulações a pedido de EXAME.com e esclarece: quanto menor é o valor do imóvel, menor é a taxa de juros do financiamento e maior é o valor do aluguel em relação ao preço do imóvel. No caso dos imóveis mais caros, a taxa de juros fica maior e o aluguel corresponde a uma fatia mínima do valor total do imóvel.
A título de exemplo, Paschoarelli simulou em quanto tempo é possível juntar dinheiro para comprar um imóvel de 300.000 reais, de 500.000 reais e de 1.000.000 de reais se, em vez de financiar em 20 anos (240 meses), a pessoa pagasse aluguel por um imóvel de mesmo valor e investisse o equivalente ao restante da parcela de um financiamento em uma aplicação com rentabilidade líquida de 0,6% ao mês.
A valorização média considerada para o imóvel pretendido foi de 2% ao ano, também tendo em vista que as fortes altas atuais não vão se sustentar num período tão longo. Antes de mais nada, porém, é preciso ter uma ideia da tendência dos preços na região onde se pretende comprar o imóvel no futuro.
Os demais parâmetros considerados foram os seguintes: sistema de amortização pela Tabela SAC; correção monetária pela TR de 0,1% ao mês; taxa de administração do banco de 25 reais ao mês; taxa de vistoria de 300 reais; 600 reais pela análise de documentos; 100 reais pela análise de documentos; e 24 reais por mês de seguro de danos físicos e 16 reais mensais de seguro por morte e invalidez permanente, que são os menores valores de seguro disponíveis atualmente. De uma simulação para outra apenas variaram a taxa de juros do financiamento, o aluguel e o valor da entrada.
| Valor do imóvel (R$) | 300.000 | 500.000 | 1.000.000 |
|---|
| Taxa de juros (% a.a.) | 10,02 | 10,93 | 10,93 |
| Aluguel (R$/mês) | 1.800 | 2.600 | 4.000 |
| Valor de entrada num financiamento (R$) | 50.000 | 50.000 | 100.000 |
| Em quanto tempo é possível comprar imóvel à vista morando de aluguel | Não é possível. | Em pouco menos de 15 anos (a partir do mês 171) | Em pouco mais de 10 anos (a partir do mês 121) |
Quanto maior o valor financiado, mais vantajoso fica pagar à vista. E se a pessoa tem capacidade de pagar aquela parcela de financiamento, certamente, com disciplina, conseguirá pagar o aluguel e poupar o restante. Para essas simulações, o professor considerou uma taxa de reajuste média dos aluguéis de 4% ao ano. “Como o prazo é longo, considerei que a inflação não vai estar sempre tão alta”, diz Paschoarelli.
No caso do apartamento mais barato, os 250.000 reais financiados serão pagos em 240 parcelas que variam de 3.119,23 reais até 1.404,98 reais. Pagando o aluguel de 1.800 reais, uma pessoa que optasse pela poupança começaria guardando o valor da entrada (50.000 reais) mais a diferença entre 3.119,23 e 1.800, ou seja, 1.319,23 reais. Como as parcelas de um financiamento diminuem com o passar dos anos, o mesmo aconteceria com o valor poupado a cada mês.
O problema é que, pouco depois do centésimo mês, o valor do aluguel, após sucessivos reajustes, já estaria superando o valor da parcela de um eventual financiamento. Na simulação, no 109º mês o aluguel já é de 2.561,96 reais, enquanto que a parcela do financiamento seria de 2.461,10 reais. Fica evidente que poupar a diferença se torna impossível. Ao final do 240º mês, o montante poupado nos primeiros cem meses mais o rendimento terão se tornado 263.670,41 reais. Já o imóvel, com a valorização ao longo dos anos, estaria custando 445.784,22 reais.
Na simulação com o imóvel de 1.000.000 de reais, as parcelas de um financiamento começariam em 11.652,83 reais e terminariam em 4.878,34 reais. Pagando aluguel de 4.000 reais, é possível começar poupando uma diferença de 7.652,83 reais. No 121º mês, a diferença entre o aluguel de 5.920,98 reais, já reajustado, e a parcela de 8.715,63 reais de um eventual financiamento é de 2.794,65 reais. Com essa última economia, o montante poupado atinge 1.223.034,85 reais. Com a valorização ao longo dos anos, o imóvel agora custa 1.221.007,69 reais, já podendo ser comprado á vista.
