O que pode ou não ser exigido no contrato de aluguel

Saiba o que imobiliárias e proprietários podem exigir dos inquilinos nos contratos de locação, e o que é proibido ou abusivo.

São Paulo – Quem procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de imobiliárias e proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o negócio. O preço alto e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos também não ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: não faltam cláusulas que pareçam estranhas e que deixem o inquilino na posição mais frágil possível.

Para não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem pedir dosinquilinos no contrato de aluguel:

1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?

Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento. De acordo com o advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.

2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?

Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis.

José Alfredo Lion relata já ter visto casos em que o proprietário não depositou na poupança e não devolveu o valor da caução ao final do contrato, ou o devolveu sem correção. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma ação para cobrar seu dinheiro de volta e pode até pedir indenização por danos morais, diz o advogado.

“Há proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É permitido, pois é uma devolução indireta, mas o proprietário não pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve receber seu dinheiro de volta”, explica.

3. O seguro-fiança pode ser parcelado?

Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. “É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no final”, diz Lion. Porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.

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4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?

Sim. Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise ser executada.

Esse é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imóvel para alugar. É o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e há um ano e meio procura imóvel para alugar, enquanto mora com o irmão. “Como é possível eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha família somos daqui?”, questiona.

5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?

Não existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.

“Um contrato de locação teoricamente é a vontade de ambas as partes. Com uma restrição tão grande à garantia, a imobiliária e o proprietário também perdem a chance de ter bons inquilinos”, observa Lion.

6. Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?

Sim. Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.

No entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.

“Essa concordância pode ser dispensada, mas é uma briga jurídica”, diz o José Alfredo Lion, que relata já ter conseguido a dispensa da assinatura de um cônjuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separação total de bens, se não houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a união se tornou comunhão parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constância do casamento se tornaram bens comuns. “Não está na Lei, mas já há jurisprudência nesse sentido”, relata.

7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?

Sim. Segundo Lion, não há impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os rendimentos.

8. O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?

Sim. “Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na Lei que proíba a prática”, explica José Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino é a parte mais fraca, e a imobiliária pode se recusar a retirar a cláusula, sob pena de não alugar o imóvel para aquele candidato. O locatário pode acabar aceitando essa condição contra a sua vontade, só para não perder o imóvel.

“Esta ou qualquer outra cláusula que o locatário tenha ‘engolido’ pode ser questionada posteriormente na Justiça”, garante Lion, que explica que o inquilino pode alegar que teve de aceitá-las por adesão para conseguir alugar o imóvel. “O inquilino precisa de um teto, é lei de sobrevivência. Aceita agora e questiona depois”, completa.

9. Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.

Essas multas não têm limites estipulados em Lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.

Se o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.

10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?

Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.

“Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é possível entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos”, explica José Alfredo Lion.

11. Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?

O mais correto é que sim. José Alfredo Lion entende que no contrato devem vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. “Senão é falsidade ideológica”, alega.

O consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o procurador, nesse caso, também pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado.

Ele acrescenta ainda que, apesar de não ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens não se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo proprietário, explicitando apenas que este é representado por procuração, pela sigla “p.p.”. Em seguida, a administradora anexa a procuração ao contrato. “Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discussões”, diz Strotbek.

Assim, o melhor é que o inquilino exija, nesses casos, a identificação do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: “proprietário(a) (nome e CPF do proprietário), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)”.

Sendo o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.

“Caso haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa”, esclarece Alex Strotbek.

12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?

Por lei, não, mas é fortemente aconselhável. “É meramente uma questão de segurança”, diz Strotbek. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.

13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?

Por lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo. Para Strotbek, é uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.